静岡の木の家をデザインします一級建築士事務所 ナカムラ設計アトリエ です。あなたと建築家と職人さんたちとつくる家

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上手な資金計画の立て方

資金計画は、設計と同じくらい重要なポイントです。

資金計画を失敗しますと、せっかくの夢の設計図は絵に描いた餅になったり、完成後の毎月のローン支払いに苦しむ事になっては大変です。

上手に借りて、余分な返済金を減らして楽しい暮らしをしましょう!!

住宅ローンアドバイザーの私が良いアドバイスをさせていただきます。

まず、住宅ローンについて知っておきましょう!!

分類しますと返済方法は、元金均等返済と元利均等返済金利は、固定金利変動金利とに分かれます。

基本的には、この組み合わせの住宅ローンを選びます。

元金均等返済とは?

借入金(元金)を返済期間(返済月数)均等にした金額と残元金分の利息分を残りの返済期間(返済月数)で割った金額の合計を毎月返済する方法です。

例えば、仮に1000万円を元金均等、35年固定金利2%で借りるとしますと、毎月の返済元金分は、1000万円÷(35年×12か月)=23,810円になります。

初回支払は、1000万円の残金がありますので年利2%の金利が掛り、16,667円/月の利息となり合計40,477円が初回の返済額となります。

31年後ですと、元金は30年分(23,810円×12か月×30年)8,571,600円支払が済んでいますので、残りの元金に利息がかかります。残りの元金10,000,000円-8,571,600円=1,428,400円利息分は2,380円/月になります。
したがって、31年目の返済金額は、26,190円になります。

元利均等返済にしますと、毎月の返済はだんだん少なくなります。言い換えますと、はじめは返済金額が高くなり、最後の頃は返済が安くなる返済方法です。

元利均等返済とは?

借入金(元金)と借入期間の利息を合わせた総返済額を借入期間毎月同じ金額(均等)になるように返済する方法です。

例えば、仮に1000万円を元利均等、35年固定金利2%で借りるとしますと、毎月同じ金額33,126円の返済になります。

変動金利とは?

年2回見直す基準金利に合わせて、金利が変わります。当然固定金利より低いですが、将来景気が上昇していきますと金利が上がります将来の景気がどうなるか?がPOINTです。

金融機関によっては、金利上昇の上限制限をしている住宅ローンもあります。注意点は、金利が急に上がった時です。金利が上がっても5年間の支払額は、変わりません。という事は、毎月々の支払額の内金利分が増え、元金の減りが少なくなる事になります。

決まりとして、極端に金利が上がっても支払額が、1.25倍を超えてはならない事になっていますが、元金が、減らないのも困ります。その時は、ご融資先の銀行さんにローンの組み換えや、条件変更のご相談する事をお勧めします。

固定金利とは?

設定期間金利を固定で返済する方法です。民間の銀行等ですと3年・5年・10年固定になります。また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は、35年固定フラット35や20年固定フラット20の商品があります。

民間銀行で例えば10年固定で借りた時、11年目からはその時の固定金利になります。旧住宅金融公庫の1年目から10年まで2.2%、11年目以降4.0%になる様に段階金利と考えになります。これも10年目以降景気がどうなっているかで11年目の金利が決まりますので、大きな変動金利と言っても良いと思います。

フラット35・フラット20は、借入期間の金利が固定になります。当然、固定金利期間が長いので、10年固定より金利は高くなります。また、フラット35・20を借りるに当たっては、ある一定の設計基準(例えば長期優良住宅など)を満たさなければなりません。その為工事費が、おおよそ50万円くらいはUPします。性能が、UPすればコストも上がります。

しかし今、国の施策として個人住宅の省エネ化を進め、ローン控除などの特典を付けて付けています。

元金均等返済と元利均等返済、変動金利と固定金利の選択は、あなたに合った選択をされると良いと思います。

資金計画をたてるに当たって!!

全部でどのくらい金額が掛るか?試算しなければなりません。
建築費の他にも色々な費用を見なければなりません。

  • 建築費+設計料
    (建築費=工事代金・外構費・解体費・カーテンブラインド代・エアコン代など)
     
  • 上記消費税・契約印紙代
     
  • 諸経費
    (火災保険料・保証料・事務手数料・登記費用・契約印紙代など)

特に借入費用は、金融機関によって変わります。たとえば保証料(保証人の代わりに保証協会が保証してくれる)ですが、同じ借入金額でも保証協会によって金額が、10万円以上変わる事もあります。

また、火災保険も同様にかなり変わります。一番ありがちでやってはいけない事は、融資先の銀行に言われるままに火災保険契約をしてしまう事です。保険はどれでも同じだろうし、素人だから良く分からないしと思いがちです。保険も住宅と同じように設計と言う言葉を使います。銀行融資担当者は、金融に関してはプロですが保険に関しては素人です。

したがって、素人でも売れるようにパッケージされた保険の商品を勧めます。中には、ゴルフのホールインワン補償も含まれている物もありますので、内容の確認が必要です。

数社での相見積をとる事をお勧めします。

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