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土地探しにお悩みの方

はじめに、土地売買の仕組み・流れについて知っておきましょう。

売主は不動産業者に土地の売買を依頼します

まず、土地を売りたい人=売主は、土地を買いたい人=買主を探す事が困難の為、不動産業者土地の売買を依頼します。

売主さんの不動産業者との契約には、専任専属媒体(専任専属)と専任媒体(専任)と一般媒体(一般)の3種類あります。物件情報の欄の形態に専任とか一般(仲介)と記載されています。

大まかに言いますと、専任専属と専任は、依頼された不動産業者は、自社で買主を折り込みチラシやインターネット広告で積極的に買主を探し売主を探して売買の仲介をします。
その報酬として売主と買主の両方から手数料をもらいます。

一般は、複数の不動産業者が、折り込みチラシやインターネット広告で物件紹介をしますが、積極的とは言えず買主さんが現れるのを待ち、問合せ等で仲介し売買します。その手数料は、買主さんの不動産業者は買主さんから、売主の不動産業者は売主さんからの手数料報酬となります。

ここで全体の流れを見ますと、まず売主さんは、例えば相続の関係や破産などの理由等でお金が必要になった為、高額で土地を売りたいのです。

次に売主の不動産業者は、出来れば売主買主の両方から手数料を頂きたいので、売主さんにまず売主さんの言値でお客を探しますのでと言って、専任専属または専任契約を結び、買主を探します。

その後、買主が見つからないと値下げをし、契約を一般に変え、他の不動産業者に情報・取り扱いを公開し買主を探します。売れない状態が、長く続くと売主さんも困りますので、再度値下げなどします。

分譲地の場合、売主は不動産業者などになります

分譲地の場合、不動産業者は、銀行から融資を受け、地主から土地を購入し造成やインフラなどを整備して売りに出しますので、売主は不動産業者など建設会社になります。

この場合、不動産業者など売主は銀行融資を事業資金に充てる為、返済や金利が発生します。
従って売主は、販売直後に完売すれば良いのですが、売れ残ればその土地の分の返済をしなければなりません。

バブル崩壊直後に、塩漬けの土地や不良債権の土地などの言葉を聞いた記憶があるかと思いますが、会社にとってみれば売れ残った土地は、資産でもあり負債でもあります。

分譲地で良く聞く言葉に建築条件があります

分譲地で良く聞く言葉が、建築条件があります。これは、大体3ヶ月以内にこの土地にこのプランでこの金額(見積書付)の住宅を指定された建設会社で建てる事が、土地契約の特約条件になっている土地の事です。

条件を外す場合は、土地代金の3%~5%程度の違約金を払えばOKになる事もあります。

建築条件付の分譲地は、ほとんどが販売不動産業者と条件の建設会社が売主か、そうでなければ建設会社は、建物契約後不動産業者に違約金分の金額をキックバックする約束になっています。

探し方のポイント

味方と一緒に土地探しをしましょう

あなたの味方になる不動産業者さんや土地購入に詳しい人と一緒に土地探しをしましょう。

インターネットなどからの情報は、買主だけから手数料をもらう一般(仲介)が多いからです。

一般の方があなたの味方になりやすいです。
その方があなたの味方の方かどうかの見分け方は、金額などやその他の条件が自分の条件に合わない事を遠慮しないで伝えましょう。

ダメな返答でも、返答の仕方であなたの味方かどうかわかります。

場所・大きさ・立地条件・金額のどれかが合いません

あなたの望む条件=場所・大きさ・立地条件・金額と売りに出ている土地条件がピッタリ合う事は、インターネットなどからの情報は、買主だけから手数料をもらう一般(仲介)が多いからです。

場所・大きさ・立地条件・金額のどれかが、合いません。

場所条件が合わない方へ

一般に良く見る土地情報は、やはり一般(仲介)の情報が多いです。
その中に希望される物件が無いのなら、専任専属物件や専任物件を探す方法もあります。

専任物件を扱うのは、地元の不動産業者さんが扱う事が多いので、不動産業者から探す方法もあります。
但し、専任になりますので立ち位置が売主さん側立っている事を忘れないで下さいね。

大きさや立地条件が合わない方へ

物理な問題は否めませんが、あなたの固定概念を捨ててその土地を見て下さい。
私達設計者は、プランニングを始める前に必ず敷地を読むことからはじめます。
あなたが思いもよらない発想が、あなたの問題を解決してくれるかも知れません。

金額が合わない方へ

融資は、土地と建物と合せて受けましょう。
土地代金を自己資金でお支払い出来る方は良いのですが、ほとんど方は土地から融資を考えているかと思います。

もし、先に土地代金だけの融資を受けてしまったら落とし穴が待っています。

  • 1
    土地融資だけ受けた翌月から、融資の返済が始まります。
    従って、今お住まいの家賃の支払いに加え返済が始まると言う事です。
  • 2
    登記などの諸費用が二重に掛ります。
    金利負担の場合は掛りませんが、建物が完成しますと建物も登記します。銀行は、土地建物の資産価値に対して担保設定します。
    従って、建物登記の際に再度土地に抵当権設定をする事になりますので、二度同じ費用を支払う事になります。

上記の様に土地だけの融資を受けますと、予期しない落とし穴に落ちてしまう事があります。

では、土地と建物を合わせた融資のポイントとは?

融資のポイントは総予算を早く出す事につきます

土地建物の合せた総予算を早く出す事につきます。
候補の土地の不動産業者に話を掛け、すばやく間取りの検討を始めます。
目安が付いたら、不動産業者や融資先銀行さんに具体的な話を進めて行きます。
注意点は、間取り打合せ期間に土地が売れてしまうと困りますので、不動産業者に問合せなどをし、その土地の情報をチェックしておく必要があります。

銀行は、土地や建物の金額が、明記された資料が無いと融資の話は前に進みません。

土地の融資を受ける為には、建物の計画に掛る時間を短くしたいのですが、一番大切で楽しい住まいの計画の時間を削る事は避けたい為、売主に土地契約または土地決済に時間が掛ります旨を不動産業者を通じ話してもらい、銀行には全体の融資について打合せしていく必要があります。

土地が売れてしまうと一からのやり直しになりますので、土地売主に手付金を入れておく必要の時もあります。

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