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坪単価ってなに?

坪単価とは?

まず坪単価の坪ですが、昔の尺貫法の単位で長さの単位に「寸」「尺」「間」があります。
坪は面積を表す単位になり、特に木造住宅では今でも建物の面積をこの坪で表す事が多いです。
1坪=1間×1間を表し、メートルに換算しますと1間=1m82cmですので、1坪は3.3124㎡になります。
目安として畳2枚の大きさです。

ちょと考えるとわかるのですが、廊下の1坪とお風呂の1坪の掛っている建築費は、同じ単価になるはずがありません。
本来、坪単価を計算するには先に建築費があって、その建築費を延べ床面積で割った金額が、坪単価になります。

建築業界のネックのひとつに、建物の金額は、積算見積しないと出ない事があります。
これではお客様は、積算見積まで不安にもなりますし、また住宅を売る側も売りにくい事がありました。
そこで、プレハブメーカーを代表とするハウスメーカーは、設備、仕上材、天井高さなどを企画化し単価設定を按分した坪単価とし、単純に面積×坪単価で金額提示する事を始めました。

言い換えますと、各ハウスメーカーや工務店には、決まった設備、仕上、構造、間取りなどの規格がある事になります。

参考県別の坪単価

(独)住宅金融支援機構平成24年度フラット35利用者調査報告書より
H24 価格調査-003.jpg
H24 価格調査-004.jpg
県別坪単価.jpg

それでも、Aハウス坪は35万円、B工務店は坪70万円
ってなぜこんなに違うの?

坪単価には、いくつかのトリックがあります。

坪単価は、金額÷面積
坪単価の算出のルールは、ありません

坪単価の算出方法は、各会社によって異なります。
分子の金額が小さくなれば、当然坪単価安くなります。また、分母の面積が大きくなっても同じ事が言えます。
分子の金額ですが、坪単価で売っている会社の見積は、本体工事と付帯工事で構成されています。

本体工事は、建物躯体の見積で付帯工事は、屋外水道工事などその敷地条件によって変わる工事や照明器具やエコキュートなどの設備工事などです。

坪単価は、不特定多数の敷地条件などによって金額が変わってはいけませんので、まず本体工事の金額単価だと思って下さい
ですので、このような会社の工事金額は、本体工事(面積×坪単価)+付帯工事になります。
坪単価安くしたい場合は、例えば本体工事の工事項目をを付帯工事に移せば坪単価は、安くなります

分母の面積ですが、面積には床面積と施工面積があります。
床面積は、法的に算定する面積で、ベランダや小屋裏収納や玄関ポーチなどの面積は入っていません。
施工面積は、ベランダや小屋裏収納など施工する部分が含まれた面積です。
当然、施工面積の方が床面積より大きくなります。

坪単価を安くしたい場合は、施工面積で計算した方が安くなります。

小さい家の方が、坪単価が高い?

同じ仕様の25坪の家と50坪とでは、25坪の家の方が坪単価が高くなります
これは、キッチンや浴室など設備工事は面積が広くなっても同じ金額だからです。

例えば、キッチンが80万円、ユニットバスが100万円、トイレが20万円の合計200万円だとしますと、25坪の家は坪8万円、50坪の家は坪4万円になります。

このように広さに関係のない設備工事費は、同額になりますので小さい家の方が坪単価は、高くなります。

坪単価の安い家は、層2階て

同じ面積、同じ仕様なのに坪単価が、変わる事があります。
例えば、30坪の平屋の家と1階15坪2階15坪の層2階の家では、平屋の方が坪単価は高くなります。
これは、平屋の家(30坪)の基礎と屋根面積と層2階の家(15坪+15坪)の基礎と屋根面積を比較しますと、平屋の方が基礎と屋根面積が2倍になるからです。

また、凹凸がたくさんある家の方が、坪単価が高くなります。
これは、凹凸がたくさんある方が、外壁面積が多くなるからです。
ですから、坪単価が安い家は層2階の家が多くなります。

ちなにみ私が以前勤務していたハウスメーカーには、例えば出隅は2個までや1階と2階の面積比率は6対4までとルールがあり、増えますと基準坪単価に割増金額を加算していました。

坪単価の算出のルールが無い以上、安易に坪単価
だけで判断する事は、止めましょう

坪単価だけで家は建ちません

ハウスメーカーや工務店の見積工事金額は、本体工事(面積×坪単価)+付帯工事です。
面積×坪単価の金額だけでは、本当の工事金額ではありませんので、惑わされない様に気を付けましょう。

また、付帯工事の内容にも気を付けなければなりません
付帯工事の中身は、すぐに住める状態までの工事が入っていません。
カーテン、エアコン、インターネット、外構エクステリアなどが入っていいるか確認する必要があります。

また、建築費の他に設計料や借入費用や登記費用などの諸費用も必要になりますので、単純に 坪単価だけの比較で考えず、総額で考えましょう。

住める状態での総額金額で、見積比較をする事をお薦めます。

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