静岡の木の家・自然素材の家をデザインする焼津市・藤枝市など県中部で活動しています一級建築士事務所 ナカムラ設計アトリエ です。
あなたの夢をかたちに・暮らしをデザイン
一級建築士事務所 ナカムラ設計アトリエ
〒425-0074 静岡県焼津市柳新屋998-8
営業時間 | 9:00〜18:00 (土日祝日もOK) |
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資金計画は、設計と同じくらい重要なポイントです。
資金計画を失敗しますと、せっかくの夢の設計図は絵に描いた餅になったり、完成後の毎月のローン支払いに苦しむ事になっては大変です。
上手に借りて、余分な返済金を減らして楽しい暮らしをしましょう!!
住宅ローンアドバイザーの私が良いアドバイスをさせていただきます。
まず、住宅ローンについて知っておきましょう!!
分類しますと返済方法は、元金均等返済と元利均等返済金利は、固定金利と変動金利とに分かれます。
基本的には、この組み合わせの住宅ローンを選びます。
借入金(元金)を返済期間(返済月数)均等にした金額と残元金分の利息分を残りの返済期間(返済月数)で割った金額の合計を毎月返済する方法です。
例えば、仮に1000万円を元金均等、35年固定金利2%で借りるとしますと、毎月の返済元金分は、1000万円÷(35年×12か月)=23,810円になります。
初回支払は、1000万円の残金がありますので年利2%の金利が掛り、16,667円/月の利息となり合計40,477円が初回の返済額となります。
31年後ですと、元金は30年分(23,810円×12か月×30年)8,571,600円支払が済んでいますので、残りの元金に利息がかかります。残りの元金10,000,000円-8,571,600円=1,428,400円利息分は2,380円/月になります。
したがって、31年目の返済金額は、26,190円になります。
元利均等返済にしますと、毎月の返済はだんだん少なくなります。言い換えますと、はじめは返済金額が高くなり、最後の頃は返済が安くなる返済方法です。
借入金(元金)と借入期間の利息を合わせた総返済額を借入期間毎月同じ金額(均等)になるように返済する方法です。
例えば、仮に1000万円を元利均等、35年固定金利2%で借りるとしますと、毎月同じ金額の33,126円の返済になります。
年2回見直す基準金利に合わせて、金利が変わります。当然固定金利より低いですが、将来景気が上昇していきますと金利が上がります。将来の景気がどうなるか?がPOINTです。
金融機関によっては、金利上昇の上限制限をしている住宅ローンもあります。注意点は、金利が急に上がった時です。金利が上がっても5年間の支払額は、変わりません。という事は、毎月々の支払額の内金利分が増え、元金の減りが少なくなる事になります。
決まりとして、極端に金利が上がっても支払額が、1.25倍を超えてはならない事になっていますが、元金が、減らないのも困ります。その時は、ご融資先の銀行さんにローンの組み換えや、条件変更のご相談する事をお勧めします。
設定期間金利を固定で返済する方法です。民間の銀行等ですと3年・5年・10年固定になります。また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は、35年固定フラット35や20年固定フラット20の商品があります。
民間銀行で例えば10年固定で借りた時、11年目からはその時の固定金利になります。旧住宅金融公庫の1年目から10年まで2.2%、11年目以降4.0%になる様に段階金利と考えになります。これも10年目以降景気がどうなっているかで11年目の金利が決まりますので、大きな変動金利と言っても良いと思います。
フラット35・フラット20は、借入期間の金利が固定になります。当然、固定金利期間が長いので、10年固定より金利は高くなります。また、フラット35・20を借りるに当たっては、ある一定の設計基準(例えば長期優良住宅など)を満たさなければなりません。その為工事費が、おおよそ50万円くらいはUPします。性能が、UPすればコストも上がります。
しかし今、国の施策として個人住宅の省エネ化を進め、ローン控除などの特典を付けて付けています。
元金均等返済と元利均等返済、変動金利と固定金利の選択は、あなたに合った選択をされると良いと思います。
全部でどのくらい金額が掛るか?試算しなければなりません。
建築費の他にも色々な費用を見なければなりません。
特に借入費用は、金融機関によって変わります。たとえば保証料(保証人の代わりに保証協会が保証してくれる)ですが、同じ借入金額でも保証協会によって金額が、10万円以上変わる事もあります。
また、火災保険も同様にかなり変わります。一番ありがちでやってはいけない事は、融資先の銀行に言われるままに火災保険契約をしてしまう事です。保険はどれでも同じだろうし、素人だから良く分からないしと思いがちです。保険も住宅と同じように設計と言う言葉を使います。銀行融資担当者は、金融に関してはプロですが保険に関しては素人です。
したがって、素人でも売れるようにパッケージされた保険の商品を勧めます。中には、ゴルフのホールインワン補償も含まれている物もありますので、内容の確認が必要です。
数社での相見積をとる事をお勧めします。
ナカムラ設計アトリエ
代表者:中村 敬彦
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